Письмом Минстроя России от 09.04.2026 № 20682-ДН/04 даны важные разъяснения о границах балансовой принадлежности внутридомовых систем отопления в многоквартирных домах. Вопрос касается определения того, какие обогревающие элементы (радиаторы) и участки трубопроводов относятся к общему имуществу, а какие – к индивидуальной собственности владельца квартиры.

Общее правило: радиатор в квартире – не всегда личная собственность.

Минстрой, ссылаясь на правовую позицию Верховного Суда РФ, разъяснил:

• Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечёт нарушения прав иных собственников, не включаются в состав общего имущества.

Однако из этого правила есть важные исключения и детали.

Когда радиатор является индивидуальной собственностью?

Радиатор считается индивидуальной собственностью собственника помещения, если на отводе непосредственно к этому радиатору имеется первый запорно-регулировочный кран.

Границей балансовой принадлежности в таком случае является указанный первый запорно-регулировочный кран на отводе к радиатору.

Сам запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества МКД (даже если находится в квартире).

Когда радиатор является общим имуществом?

Если запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отсутствует, то такой радиатор отопления входит в состав общего имущества в МКД.

Что недопустимо по закону?

Определение границы балансовой принадлежности по иному запорно-регулировочному крану, который предполагает отнесение к индивидуальной собственности не только одного радиатора, но и участка сети отопления, включающего группу (более одного) радиаторов, законом не предусмотрено.

Иными словами: нельзя через один кран сделать личным имуществом сразу несколько радиаторов и трубы между ними – это остаётся общим имуществом.

Тип разводки не имеет значения.

Разъяснение справедливо для всех МКД независимо от типа разводки внутридомовой системы отопления (вертикальная или горизонтальная).

Практическое значение.

1. Для собственников квартир:

• Если вы самовольно заменили радиатор, который является общим имуществом (нет отключающего крана именно на подводке к этому радиатору), то ответственность за его состояние и возможные аварии (заливы соседей) лежит на вас как на собственнике общего имущества? Нет, но ремонт и замена такого радиатора должны производиться за счёт общего собрания и управляющей организации, а не за ваш счёт (поскольку это общее имущество). Однако на практике часто возникают споры.
• Если на отводе к радиатору есть запорно-регулировочный кран, то радиатор – ваша собственность. Вы вправе его менять, ремонтировать, отключать (без ущерба для других). Но сам кран – общее имущество (его может менять только УК или ТСЖ).

2. Для управляющих организаций и ТСЖ:

• Нельзя возлагать на собственника расходы по замене и ремонту радиатора, если он является общим имуществом (нет крана на подводке к нему).
• При проведении работ по ремонту системы отопления необходимо чётко разделять зону общей ответственности (до первого крана на отводе к радиатору) и индивидуальную (радиатор за краном).
• Нельзя отключать отопление во всей квартире через общий стояк без решения общего собрания – это вмешательство в общее имущество.

Юридические последствия неправильного определения границ.

Споры об отнесении радиаторов к общедомовому или индивидуальному имуществу часто возникают при:

• прорывах радиаторов и заливах соседей (кто платит за ремонт?);
• отключении отопления в отдельных квартирах;
• переустройстве системы отопления без согласования;
• взыскании расходов на замену радиаторов (если УК выставляет счёт собственнику).

Разъяснение Минстроя поможет судам и сторонам спора единообразно решать эти вопросы.

Информация подготовлена прокуратурой города Севастополя.